Viele Dächer sind baufällig; vielerorts werden Dächer unter dem Gesichtspunkt der sog. „energetischen Sanierung“ erneuert. Mieter müssen unter bestimmten Voraussetzungen Beeinträchtigungen erdulden; gleichwohl kommen auch Ersatzansprüche in Betracht.
Zunächst ist zu unterscheiden, um welche Art von Dachsanierung es sich handelt. Handelt es sich um eine reine Erhaltungsmaßnahme (= Instandhaltung oder Instandsetzung (§ 555 a BGB)) oder um eine energetische Modernisierungsmaßnahme (§ 555 b BGB)? Diese Unterscheidung ist seit Mai 2013 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ausdrücklich geregelt.
Das Gesetz unterscheidet zwischen einer Erhaltungsmaßnahme und einer energetischen Modernisierungsmaßnahme
Modernisiert Ihr Vermieter das Gebäude unter Beachtung energetischer Gesichtspunkte (= energetische Modernisierung), erfährt er Erleichterungen, soweit das Mietobjekt weiterhin bewohnbar ist: Sie müssen als Mieter die Sanierung dulden und dürfen für die Dauer von 3 Monaten die Miete nicht mindern (§ 555 d BGB).
Über die Sanierungsmaßnahme sind Sie jedoch 3 Monate vor Beginn der Sanierungsmaßnahmen umfassend zu informieren (§ 555 c BGB). Weiterhin steht Ihnen als Mieter unter bestimmten Voraussetzungen, insbesondere unter Beachtung von Fristen (!), ein Sonderkündigungsrecht zu (§ 555 e BGB). Es besteht die Möglichkeit, dass Sie einen Härteeinwand erheben; auch hierzu sind besondere Fristen (!) zu beachten: Der Härteeinwand muss bis zum Ablauf des Monats erhoben werden, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt (§ 555 d Abs. 3 BGB).
Ansprüche des Mieters bei einer Dachsanierung
Bei der energetischen Dachsanierung ergeben sich oftmals Besonderheiten, vor allem dann, wenn sich die Wohnung im Dach befindet und für eine bestimmte Zeit überhaupt nicht bewohnbar ist. Bei Unbewohnbarkeit müssen Sie als Mieter keine Miete zahlen; die Minderungssperre gilt dann nicht (= 100 % Minderung).
Sowohl bei Erhaltungsmaßnahmen am Dach als auch bei der energetischen Dachmodernisierung gilt, dass der Vermieter dem Mieter die Zusatzkosten erstatten muss, die durch die Sanierung und ggf. den erforderlichen zeitweisen Aus-/Umzug entstehen (§§ 555 d Abs. 6, 555 a Abs. 3 BGB). Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, dem Mieter eine Alternativunterkunft zu suchen. Finden Sie als Mieter trotz umsichtigen Suchens keine Ersatzunterkunft zu einem vergleichbaren Mietpreis, muss der Vermieter grundsätzlich auch die Mietkosten der Ersatzunterkunft erstatten, die über die vertragliche Miete hinausgehen. Zu erstatten sind zudem die Kosten des Umzugs. Es empfiehlt sich, den Vermieter rechtzeitig in die Auswahl des Umzugsunternehmens einzubeziehen.
Der Mieter einer Dachgeschosswohnung wird in den überwiegenden Fällen bei Erhaltungsmaßnahmen die Miete anteilig mindern können. Solange die Wohnung weiter nutzbar ist, können die Beeinträchtigungen der Dachsanierung zu einer durchaus hohen Minderung der Miete führen. Der VIII. Zivilsenat bestätigte in seiner Entscheidung vom 12.12.2012 (VIII ZR 181/12) eine Mietminderung um 50 %. Diese kann jedoch nicht pauschal auf andere Fälle übertragen werden; der Umfang der Minderung ist stets im konkreten Einzelfall zu ermessen.
Professionelle Beratung
Gerne unterstütze ich Sie bei Ihren Fragen zu den jeweiligen Ansprüchen und Verpflichtungen von Mieter und Vermieter im Zusammenhang mit einer Dachsanierung sowie anderen Erhaltungs-/ Sanierungsmaßnahmen.